Tijdens de Walker Webcast van 21 oktober, getituleerd 'CRE Market Outlook: Risks & Opportunities', bespraken vooraanstaande vastgoedexperts de herwaardering van commercieel vastgoed. De focus lag op financieringsstrategieën en transacties, waarbij voorzichtig optimisme werd geuit over de verbeterde fundamentals in de meergezinswoningmarkt. Tegelijkertijd leiden de aanzienlijke kapitaalinvesteringen in kunstmatige intelligentie en datacenterontwikkeling tot zorgen over een mogelijke overschatting van de markt, mochten de verwachtingen niet worden waargemaakt.
De algemene consensus tijdens de webcast, met sprekers als Walker & Dunlop CEO Willy Walker, Ivy Zelman van Zelman, A Walker & Dunlop Company, en Kris Mikkelsen en Aaron Appel van Walker & Dunlop Capital Markets, was dat de sector niet langer kan vertrouwen op gemakkelijk en relatief goedkoop krediet. In plaats daarvan moeten de kosten van kapitaal, de activawaardering en de rendementsverwachtingen van beleggers centraal staan in de commerciële vastgoedstrategie. Kris Mikkelsen merkte op dat 'vastgoed nooit bedoeld was om rendementen zoals durfkapitaal te genereren', en stelde dat de uitdaging ligt in het succes van 0% rentetarieven gecombineerd met aandelenkapitaal dat tot 20% rendement genereert. Volgens Mikkelsen kan de sector geen kapitaal aantrekken dat een rendement van 8-10% op eigen vermogen verwacht, wat historisch gezien niet de aard van vastgoed is.
Hogere rendementen compliceren transacties, hoewel krediet beschikbaar blijft. Aaron Appel legde uit dat ondanks stijgingen in Treasury-rendementen, de spreads nauwelijks zijn verschoven. Echter, een Treasury-rente die 'boven de 5% zweeft', heeft volgens Appel de waarderingen beïnvloed die kredietverstrekkers en kopers hanteren. Dit heeft al invloed op transacties; Appel meldde dat zeven of acht deals die de week voor de webcast zouden sluiten, werden uitgesteld. Desondanks lijken meergezinswoningen wel de eindstreep te halen. Mikkelsen gaf aan dat van de 120 transacties die sinds mei zijn toegekend, 65% is gesloten of wordt afgerond zonder prijscorrectie. De discussie over de algemeen genoemde $340 miljard aan 'dry powder' in commercieel vastgoed werd kritisch benaderd door Mikkelsen, die betwijfelde of er zoveel kapitaal in het systeem is als men wil geloven, en sprak van een 'absolute mesgevecht' om nieuwe fondsen te werven.
De woningmarkt vertoont een gemengd beeld. Ivy Zelman meldde een verdere verzwakking van de bestaande woningmarktactiviteit in de zes weken voorafgaand aan de webcast, met stijgende voorraden en mogelijke verdere prijsdalingen. De huurwoningmarkt presteert daarentegen beter, ondanks aanbodproblemen. Zelman verwacht dat de huurprijzen rond een dieptepunt schommelen en dat het aanbod zal worden geabsorbeerd, gezien de demografische groei van huishoudens die huren. Mikkelsen nuanceerde dat huurgroei nationaal moeilijk te generaliseren is; zo ervaren de San Francisco Bay Area en New York sterke huurgroei, terwijl de Midwest stabiel blijft. Zelfs in oververzadigde Sun Belt-markten, waar de basis zo laag is geworden ten opzichte van de vervangingskosten, is er veel kapitaal en 'contrarian capital' aangetrokken.
De datacenterexplosie introduceert een ander soort risico: de vraag of de enorme investeringen kunnen worden omgezet in operationele faciliteiten en betrouwbare cashflow. Appel stelde dat de financiering van datacenters doorgaans geïsoleerd is van de rest van de commerciële vastgoedsector, met stabiele spreads en leverage voor hyperscale kredieten zoals Google of AWS. Echter, de kredietspreads verbreden voor kleinere, niet-beoordeelde operators. De panelleden bespraken ook de zorgen over een mogelijke datacenter/kunstmatige intelligentie-bubbel. Zelman legde uit dat de bubbel niet noodzakelijkerwijs aan de 'compute'-kant ligt, maar eerder aan de uitgaven en negatieve cashflow, waarbij financiering afhankelijk is van leverage in plaats van cashflow. Appel betoogde dat bubbelzorgen overdreven kunnen zijn, maar erkende dat als de datacentersector 'echt, echt de verkeerde kant op zou gaan, het de wereldeconomie zou doen instorten', aangezien de economie de datacenteruitbreiding financiert terwijl westerse democratieën veel geld bijdrukken.
Deze ontwikkelingen zijn ook relevant voor de Nederlandse vastgoedmarkt. Nederlandse vastgoedbeleggers en ontwikkelaars, zoals Edge, investeren eveneens fors in datacenters, wat vergelijkbare marktvragen en risico's met zich meebrengt over waardering, financiering en de duurzaamheid van rendementen in deze snelgroeiende sector. Bron: Connect CRE.
